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拼了!合肥这些楼盘释放大动作,买房人猝不及防!接下来楼市……

择居网 2020-12-29 17:18:59

2020年,合肥楼市可以用两大现象收尾:1、纯新盘首开;2、排队看房,优惠回收。

1、今天,包河纯新盘华宇信达锦绣蘭庭首开;而明天,新站区中海熙岸将迎来首开,首付45万起。

2、当下合肥多个楼盘排队看房,官宣“优惠回收”,是真热度还是真套路?

2020年即将结束,楼市格局已经确定,现在还能否入市?市区限购升级之后买房机会在哪?我们一起来看。


NO.1 | 壹

今纯新盘首开,500人到场!

今天上午,包河区纯新盘华宇信达锦绣蘭庭首开。


图片来源:微博

大家关心的首开信息如下:

1、敢在酒店开盘,是需要一定底气的,说明华宇信达锦绣蘭庭蓄客情况比较乐观。而从现场人气来看,现场超500人,“基本售罄”问题不大。

2、华宇信达锦绣蘭庭首开A7#、A10#2栋小高层,建面约102-105㎡;以及A8#1栋洋房,建面约118㎡,共计193套房源,备案均价2.17万/㎡。

3、关于华宇信达锦绣蘭庭项目,位于高铁板块,交通便利,但缺乏“硬核”配套;产品来看,装修交付,带新风系统和地暖,容积率2.0,建筑为18F以下,是加分项;价格来看,2.17万/㎡的装修均价,是包河区的行情价。

据不完全统计,当下合肥还有43个纯新盘未入市。

它们具有这些特征:

1、如果按照容积率2.2、户型面积100㎡计算,这43个纯新盘能提供近6万套房源。从数量上来看,供应量比较大。

2、但区域分化明显,要珍惜当下买主城核心的机会。

热门区域比如政务区、滨湖区、高新区“新房荒”依然严重,并难以解渴。可以预测,这些区域房价上扬、买房门槛高依然是明年主流现象。

主城区房源选择较少。比如蜀山区,虽有7个纯新项目,但其中4个位于小庙;国购和奥园项目占地面积仅20多亩,体量有限。可以说,蜀山区7个纯新项目,只有佳源花海印象能缓解区域房荒。

而一些原本就冷门的区域,比如新站区(6个)、长丰县(10个),本身库存较大,加上海量纯新盘房源扎堆入市,供大于求,房价失去了上涨的动力,“打折促销”依然是主要手段。

关于纯新盘,大家比较关心的是:接下来买房,是关注纯新盘还是持销盘?

首先,需要明确,纯新盘肯定值得关注。一般来说,纯新盘首开有一定的性价比;首开楼栋相对更用心。另外,纯新盘会遵循新的备案体系,房价格局可能会出现新的调整。

其次,决定买纯新盘还是持销盘,答案要看楼盘本身的价值点和价格。

还未入市的43个纯新盘中,大部分都是“性价比不高”的平淡楼盘。

当下买房,要看楼盘本身的价值点。

1、尽量买在合肥城市重点发展的区域。比如当下买房,西、南方向是首选。

2、有着非常明显的价值点,学区、地铁、品牌有一定优势的楼盘;

3、一些“画大饼”、配套兑现慢、区域预期低、库存比较大的板块,谨慎购买,兑现周期比较长。


NO.2 | 贰

看房排队、优惠回收,楼市真火?

随着市区限购升级,当下朋友圈画风突变:

1、肥西看房需要取号排队;

2、各大县域楼盘官宣收回优惠。


朋友圈文案也出来了:

开发商集体涨价,合肥迎来最佳买房时机;

现在不买房,一年又白忙;

县域楼市“暖冬”来了,抓住最后的机会;

不要再迷信春节前后价格会降……

一个又一个项目的热销信息,无不冲击着购房者的心情。如何看待这种现象?当下市场真的这么火?现在适合入市吗?

我们需要客观看待这种现象。

1、市区限购升级,客户外溢,肥西是最大受益者。如此一来,肥西楼市热度会有所提升,是理所当然的。

2、但是,当下的县域买房,真的需要排队才能看?真的会收回优惠?我认为需要分情况看待。

首先,排队看房、收回优惠的信息,基本都是中介发出的,言外之意就是“上分销”了。如果一个楼盘真的火爆,还需要靠分销拉动?

在投资圈里有三句老话——

所有上分销的楼盘,去化多多少少都有点艰难;

佣金点数和被套路的概率呈绝对正比;

中介佣金点数越高,踩坑的可能就越大。

所以,是否上分销、佣金的多少,是衡量一个楼盘好坏的标准。对于排队看房现象,我认为开发商套路成分更多一点。不排除暂时的火热,但是否能经过市场检验、是否值得买,还需要依楼盘而定。

其次,几乎每个月的月底,开发商都会集体高潮:收回优惠。但是,最后价格真的涨了吗?涨了多少?却无人问津。

关于多个楼盘回收优惠,我认为要谨慎看待:

1、确实有1%的项目真涨价,比如一些能正常走量的楼盘,慢慢涨价是惯性的销售动作;再比如后期销售楼栋位置比较好,涨价也是必然的。

2、而99%的项目却是混乱摸鱼。对于一些走量较慢的楼盘,反正“打骨折”也卖不掉,还不如换种思维:用涨价来刺激购房者的情绪,逼定购房者下单。

当然,具体的操作是,我可以涨价,但我也可以有额外优惠,你来了,就给你。


NO.3 | 叁

年底还能不能买房?如何识别“妖魔鬼怪”?

现在的楼市,表面混乱,背后更混乱。

很多人在“即将涨价”的焦虑之下,不管不顾地闷头扎进深坑,得不偿失。我认为这两个问题,一定要有个清晰的认识。

一、年底还适不适合买房?适合谁买?

在合肥这座上升中的省会城市,关于适不适合买?我的答案是:什么时候都适合。原因很简单,买房就是买一座城市的股票。只要城市有发展前景,城市红利最终会体现在房价上。

当然,关键也要看具体楼盘,楼盘价值比时机重要,这是重点。预算充足,政滨高是优选;预算有限,东、北片区品牌房、学区房、地铁房是重点考虑的对象。

但是,千万不要被市场氛围裹挟入市,在冲动之下做了错误选择。买的房子,一定是预算之内,最适合自己的。


二、对于购房者来说,切不可太盲目,要学会识别里面的“妖魔鬼怪”。

1、即使是自住,也要抱着投资的眼光去买房。虽然我们经常说投资和自住两个需求,但它们实际上很难割舍,区域/板块、学区、品牌、地铁、环境、商业等因素,排名分前后,占比越多越好。

2、具体操作时,

买三房不买两房,买中高楼层不买顶底楼、别买楼梯房;

学区房和品牌次新房在市场上溢价率较高;

选择新区时,板块内最好有大量的已拍空地,大牌房企、正在兑现的配套、渐高的楼面价,缺一不可;

选择老城区时,优质小户型学区房是最佳资产,远离不带学区的老破小/老破大。


NO.4 | 肆

结语

最后再简单总结一下:

1、当下的合肥楼市,自住购房者完全没必要被恐慌的情绪裹挟,而打乱自己的买房计划。要知道,省府板块全款买不到、冷门片区花样打折的格局,短期内不会发生变化。

2、现阶段买房,安全性是第一位的。短线投资行为,不要再入场了。但是自住来说,买对楼盘,比选择时机更重要。因为大部分人都看不清谷底在哪,但“高价值楼盘”却摆在眼前。且这类楼盘,是不惧政策调控之下的严峻行情的。

3、接下来,我们会看到更多的“楼市乱象”,一边抢房,一边打折,大家一定要习惯这种市场分化现象,用全面的眼光看待楼市发展,伺机待发。

4、当然,每年的12月份,是开发商冲业绩、回款的重大节点,相对来说会有更多的政策倾斜,是捡漏的机会。特别是刚需, 最好的上车时机,就是现在。

来源:房天下

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